本文转载自：土言土语，作者土言土语原标题：招标拍卖挂牌出让土地制度要点的理解与把握----《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）详解现标题为七公所拟，转载已获授权，内容有删节
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招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权制度要点的理解与把握

----《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）详解

岳晓武 雷爱先 段春华 王小雨

2007年9月28日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(中华人民共和国国土资源部令第39号)，自2007年11月1日起施行。了解修订《招标拍卖挂牌国有土地使用权规定》（2002年国土资源部11号令）的背景，正确理解和把握39号令的基本原则、总体内容、操作程序和重点条款，有助于更好地贯彻落实《物权法》，进一步健全和完善国有土地出让制度，更大程度上发挥市场配置土地资源的基础性作用。

一、《物权法》扩大了“招拍挂”出让和建设用地使用权设立范围，11号令修订成为必然

2002年5月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令），自2002年7月1日起施行。11号令全面确立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，前述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。11号令第一次明确了经营性用地必须实行招拍挂出让，第一次对招拍挂出让的原则、范围、程序、法律责任进行了系统规定。11号令确立了市场配置土地资源的制度，其核心是通过“公开、公平、公正”的市场方式确定土地使用权人，这一既具有实体性内容又有程序性规定的部门规章一经面世，既在社会上产生了强大的反响，被业界称为“第二次土地革命”。

随着土地使用制度改革的不断深入和土地资源市场化配置程度的不断提高，11号令在实践中也逐渐暴露出一些局限性，需要进一步完善。比如，在招标拍卖挂牌出让范围上，11号令只规定了商业、旅游、娱乐和商品住宅四类经营性用地必须实行招标拍卖挂牌，相对于各地已将工业用地纳入招标拍卖挂牌范围，11号令规定的出让范围显得窄了。另外，几年来的土地出让实践中也发现，各地对招标拍卖挂牌出让的个别实施环节在理解上尚不够一致，操作上尚有不规范之处。

2006年，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发［2006］31号）明确要求：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让”。2007年3月16日，新颁布的《中华人民共和国物权法》全面肯定了经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度，同时对土地使用权出让提出了一些新的要求。一是扩大了土地使用权招标拍卖挂牌出让的范围，明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”；二是明确了建设用地使用权概念，扩大了建设用地使用权设立范围，明确规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。为此，按照《物权法》的要求，及时修订完善11号令，十分必要。

为贯彻落实《物权法》，根据部2007年立法工作计划，国土资源部土地利用司、法规司对部11号令实施以来经营性土地招标拍卖挂牌出让的工作实践进行了认真调研和总结，对11号令中与《物权法》规定不一致的内容进行了修订。9月21日，国土资源部第3次部务会议审议通过9月28日，徐绍史部长签发了39号令，发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。

二、39号令进一步完善和发展了11号令规定的各项制度

11号令发布后的五年间，各地大力推进土地招标拍卖挂牌出让制度建设，11号令确立的招标拍卖挂牌制度产生了巨大的政策效应，目前，全国已普遍建立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性土地，全面实行了“招拍挂”出让，反映市场供求状况和资源稀缺程度的土地价格机制初步形成，市场在土地资源配置中的基础性作用得到有效发挥。据统计，全国“招拍挂”出让土地的面积和价款从2001年的0.66万公顷、492亿元，提高到2006年的6.65万公顷、5492亿元，分别提高了9倍和10.2倍。实践证明，11号令确立的招标拍卖挂牌制度符合建立和完善社会主义市场经济体制的发展方向，有力地推进了市场取向的土地使用制度改革。

正因为如此，招标拍卖挂牌出让制度被新《物权法》所肯定和接受，成为法律规定。因此，新发布的39号令在保持11号令的基本原则、总体框架和主要内容不变的前提下，主要是将《物权法》关于建设用地使用权出让的新规定落实在国土资源部的政策中，同时就11号令中个别环节衔接不够严密的条款，作了进一步完善。与11号令一样，39号令共28条，主要包括招标拍卖挂牌出让的法律依据，招标拍卖挂牌出让的范围和原则，出让计划、出让方案的编制和公开发布，招标拍卖挂牌文件的编制和公开，招投标程序、拍卖程序、挂牌程序，出让结果公布，出让金缴纳和发放土地使用证，以及法律责任等内容。

三、扩大了建设用地使用权的设立范围：概念、名称和空间范围

2002年发布的部11号令名称是《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，内容均是对国有土地使用权出让进行的具体规定。《物权法》第十二章不仅专门明确了建设用地使用权的名称，而且规定了建设用地使用权可以分别在土地的地表、地上或者地下设立。根据《物权法》规定，建设用地使用权的设立不是一个平面、二维概念，而是一个空间、立体的概念。

按照产权法定的原则，39号令首先将11号令中有关“国有土地使用权”表述一律修改为“国有建设用地使用权”，修订后的名称为《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》；其次，在39号令第二条明确：国有建设用地使用权可以采取招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立；第三，将原11号令第六条、第九条、第十五条、第十七条中拟出让土地的“位置”一律修改为：“界址、空间范围”。今后，各地在开展国有建设用地出让活动中，必须注意两个方面，一是在拟定宗地出让方案、编制出让文件、签订土地出让合同时，应当按照39号令的要求，明确出让宗地的界址点和空间范围，以空间体积代替平面面积，用以划定和标示建设用地使用权的权利范围，并作为计算出让金的依据。在进行土地登记时，不仅应当记载用以确定土地面积的数据和图形，还应当记载垂直方向的高程，构成一个三维立体空间，以标示出建设用地使用权的权利范围。二是各地在国有建设用地供应中，要转变原有的观念和模式，积极研究制订国有建设用地使用权设立、登记等有针对性的政策措施，在拟定国有建设用地宗地方案，编制国有建设用地出让文件，签订国有建设用地使用权出让合同或发出国有建设用地划拨决定书、进行国有建设用地使用权登记和发放国有建设用地使用权证书中，要充分体现《物权法》和39号令的规定。

四、应当招标拍卖挂牌出让的范围：六类情形和一个认定机制

11号令明确了商业、旅游、娱乐、商品住宅等四类经营性用地和同一土地有两个或两个以上意向用地者的，应当招标拍卖挂牌出让。鉴于《物权法》第137条明确将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围，因此，39号令第四条明确规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。同时考虑到采矿用地的取得和使用要以取得探矿权或采矿权为前提条件，因此明确，工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。

因此，各地在招标拍卖挂牌出让活动中，可根据《物权法》、39号令和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》等法律政策，来确定土地出让是采取协议方式还是采取招标拍卖挂牌方式。一般来说，六类情形的土地必须实行招标拍卖挂牌方式，即（1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地；（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；（3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（6）依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

特别需要明确的是，2006年国土资源部下发的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中，建立了国有土地出让的集体认定程序，对不能确定是否符合协议或招标拍卖挂牌出让范围的具体宗地，由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定出让的具体方式。因此，对不能确定是否符合上述招标拍卖挂牌出让范围六种情形的出让宗地，应当经国有土地使用权出让协调决策机构集体认定，集体认定应当采取招标拍卖挂牌方式的，也应当以招标拍卖挂牌方式出让。

五、不得人为限制申请人资格和条件：公开、公平、公正原则中公开是第一位的

11号令明确，招标拍卖挂牌出让应当遵循公开、公平、公正的原则，符合条件的竞买申请人，都可以参加招标拍卖挂牌出让活动。我们理解，在公开、公平、公正三原则中，公开是首要的、第一位的，没有充分的公开，就谈不上公平，也实现不了公正。但在实践中，一些地方违反“三公”原则，在招标拍卖挂牌出让公告中，设置注册资金、房地产开发资质、税务注册地、投资规模、成品油资质等排他性的限制条件，为特定的某个竞买人量身定做，排斥意向外的竞买人参加招标拍卖挂牌出让活动，有的地方在出让公告中甚至规定：申请人必须是全国零售业前五名、必须缴纳1亿5千万美元或等值外币的竞买保证金、必须具有国际认证的赛车资格等等，才能参加竞买。这种招标拍卖挂牌出让名义上是公开出让，实际上却非真正的市场配置。为此，39号令特别增加了不得对竞买申请人设定限制条件的条款，在第十一条规定：“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件”。这一规定，有利于增加招标拍卖挂牌活动的公开性，保证公平和公正。

六、工业用地出让方案和出让文件编制应当突出工业用地特点

工业用地招标拍卖挂牌出让制度，已通过国务院31号文件和《物权法》确立下来，并在部39号令中再次明确规定。因此，再讨论工业用地能不能或应不应该招标拍卖挂牌出让已经没有任何意义。当前和今后一个时期，各地应当深入研究的问题是：工业用地招标拍卖挂牌出让和其他经营性房地产用地招标拍卖挂牌出让有什么区别，其特点是什么？针对工业用地自身的特殊性，如何科学拟订出让计划，合理编制出让文件，有效开展工业用地招标拍卖挂牌活动？

依据相关法律法规和政策，各地在工业用地招标拍卖挂牌出让的操作程序、操作技术上，至少要把握以下两个关键点。一是拟订工业用地出让方案要统筹考虑各方面因素，突出工业用地特点。不同产业类型、不同规模的工业项目，对工业用地有不同的要求。这就要求市、县国土资源部门在拟订工业用地出让方案时，不仅要考虑拟出让土地的规划条件，还要考虑本地区的产业特点。制定出让方案时，国土、发展和改革、规划、环保等相关部门要结合本部门职能职责和行业标准提出明确意见，市、县国土资源管理部门应当依据土地利用总体规划、城市规划、拟出让地块周边产业布局情况、环保要求以及用地预申请的情况，进一步细化拟出让工业用地的类别和产业类型，科学合理地确定拟出让工业用地的地块面积、具体用途、土地使用条件、产业要求等内容。出让方案中确定的产业类型、土地使用条件和用地规模等，应当符合《建设项目用地预审管理办法》和《工业项目建设用地控制指标（试行）》的有关要求。二是在编制工业用地出让文件时，也要体现拟出让宗地的产业特点。各地在编制工业用地出让文件中，不仅要按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》的要求，明确拟出让土地的一般规划条件，还应当明确拟出让地块的投资强度要求、产业要求、具体工业用地类别等内容。

七、招标出让的两种情形：价高者得和综合评价最优者得

11号令第十四条规定：对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。这实质上是明确了“综合条件最佳者得”和“价高者得”两种评标方式。在招标出让活动中，对于采取“价高者得”的方式评标确定中标人的，由于出让方在招标出让文件中已经将所有条件公之于众，所有参加投标活动的人都是符合所公布条件的，因此，采取这种评标方式的，可以不成立评标小组，而直接根据开标结果，确定有效投标价格最高者为中标人。在招标出让活动中，各地感到，采取“价高者得”的评标方式确定中标人，程序简单，公开透明，有利于防止暗箱操作。总结各地实践，39号令对这种评标方式再次进行了明确，在第十三条第四款规定：“按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人”。因此，按照39号令规定，招标出让包括两种评标方式，一种是按照综合条件最佳者得的原则进行评标，在这种方式下，评标工作由评标小组来做，评标小组按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审，对能够最大限度地满足招标文件规定的各项综合评价标准的投标人，可以确定为中标人；另一种是按照价高者得的原则进行评标，这种评标方式不要求成立评标小组，可以直接由招标主持人根据开标结果，将能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，确定为中标人。

八、终止拍卖的情形:强调充分公开而非人数

11号令第十六条规定：“竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖”。这一规定明确了终止拍卖的两种情况。竞买人最高应价低于底价即终止拍卖，实质上是不得低于底价出让国有土地，各地对此的认识是相同的，问题主要集中在对“竞买人不足三人”的理解上。一些地方认为，“竞买人不足三人”是指一宗地的竞买人不能少于三人。其实，11号令规定的“竞买人不足三人”是指一场拍卖会的竞买人不足三人，而不是指一宗地的竞买人不足三人。而且，《拍卖法》并没有对竞买人的人数进行规定。更为重要的是，拍卖作为一种市场交易方式，其核心是充分公开竞争，就土地拍卖而言，竞争并不是在拍卖现场才开始,实际上从发布拍卖出让公告起竞争就开始了,因此,关键是能否做到充分公开,即充分公开出让计划、充分公开出让信息(公告)、充分公开出让程序、充分公开竞价、充分公开结果。信息充分公开了，该知道的人都知道了,结果即使一宗地只有一个或两个竞买人有意愿来参加竞买，这种拍卖行为也是充分市场化、完全竞争的结果，反之，如果出让信息不充分公开或人为设定了种种条件限制竞买人参加招标拍卖挂牌活动，即使一宗地拍卖现场来了一万个竞买人参加竞买，但场外还有很多有资格参加竞买的人因为不了解出让信息或因出让人设置的人为限制条件限制而无法进场参加竞争，这样的拍卖也是非充分竞争、非市场化配置的。因此，39号令首先从六个方面强调出让信息的充分公开，包括公开出让计划、公开发布出让公告、公开出让程序、集体确定出让底价、公开竞价、公开出让结果；其次，严禁人为设定限制条件，明确规定：“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。”在强化上述充分公开措施的基础上，39号令不再强调人数要求，删除了11号令“竞买人不足三人”的规定。

九、挂牌申请时间、公告时间和挂牌时间:要正确理解

11号令在挂牌公告时间、公告内容、挂牌程序、挂牌结果等多处对挂牌出让进行了规定，确立了挂牌出让制度，并在实践中取得良好的效果。但由于相关规定过于原则，一些地方理解不一致。很多地方提出,11号令规定的挂牌时间不得少于10个工作日，太长了，认为如果挂牌出让只有一个竞买申请人报价，挂牌10个工作日没有意义。我们认为，这主要是对挂牌出让的申请时间认识不全面造成的。如某地国土资源局挂牌出让宗地A，2007年10月8日发布公告，明确挂牌时间为10月29日至11月9日，同时该局规定申请时间为10月10日至10月29日，即10月29日为挂牌申请截止时间。此后，即使有申请人符合其他所有条件，也被认为超过了申请截止时间而被拒之门外。显然，这种理解混淆了挂牌时间、公告发布时间与挂牌申请时间的不同含义。其实，11号令并没有规定挂牌申请时间必须在挂牌开始日前截止。我们认为，为保证充分公开和充分竞争，在具体挂牌出让活动中，出让人完全可以在挂牌期间继续接受挂牌申请，只要在挂牌截止前留有足够的审查时间即可，这也正是规定挂牌时间不少于10个工作日的意义所在。因此，39号令对挂牌申请截止时间作了进一步明确，在第十一条规定：挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天,即留下一定的审查时间即可。仍以某地宗地A的挂牌出让为例，2007年10月8日发布公告，明确挂牌时间为10月29日至11月7日(节假日照常挂牌)，则挂牌申请时间至少为10月10日至11月5日，即10个挂牌日中的前8日，仍可以继续接受申请。有的城市提出,为了保证充分公开和防止竞买人串通,能否进一步延长挂牌申请时间,比如规定挂牌申请截止时间为挂牌出让结束前4个小时,这样的做法当然是符合39号令要求的,只要在挂牌出让公告和文件中明确即可。这样，就为潜在竞买人随时提出竞买申请提供了尽可能多的时间，出让方在挂牌期间仍可以接受新的申请人申请，使潜在竞买人可以随时加入竞买。

另外，11号令第十八条规定“挂牌时间不得少于10个工作日”。各地在操作中，为保持挂牌出让的连续性，往往是采用连续挂牌10日,即连续10日中的休息日照常挂牌,照常接受挂牌报价。为此,39号令修改了第十八条，明确：挂牌时间不得少于10日。因此,今后各地在确定挂牌时间时，应为不少于连续的10日，其中遇到节假日应当照常挂牌、照常接受挂牌报价,或节假日照常休息但要相应顺延挂牌时间。例如，可以规定某宗地挂牌出让时间为2007年10月30日至11月8日，其中节假日照常受理竞买申请和挂牌报价；也可以规定某宗地的挂牌出让时间为2007年10月30日至11月12日，其中，节假日照常休息。

十、挂牌出让期限截止:挂牌主持人主持确定

11号令第19条对“挂牌出让期限截止”时可能发生的情况作了具体规定：“在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人”。该条款是为了保证充分竞争，防止竞买申请人利用时间差规避他人竞争而提出的。各地在具体的挂牌出让活动中，对该条款的理解不一致，一些地方在出让公告中将挂牌出让截止时间规定为“X日X点X分”或“X日X点整”，结果出现了接近挂牌时点时竞买人要求报价但没有时间填写报价单的情况，并因此产生了一些纠纷。此外，一些地方将11号令19条“在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的”情形，理解为在挂牌期限截止时除了已被确认为最高报价的竞买人外，还必须有两个以上的竞买人提出报价要求，这种理解也是不对的。从最简单的道理上讲，在存在多个竞买人报价的情况下，挂牌期限截止时，已经有了最高报价人，这时，只要再有一个人有报价要求的，连同最高报价者，就属于有两个以上竞买人要求报价的情形。

为避免纠纷和理解混乱，39号令十九条第五款对挂牌截止重新进行了明确，规定：“挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人；挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交”。按照这一规定，在挂牌截止时，由土地招标拍卖挂牌主持人掌握挂牌现场，可以根据挂牌报价情况确定挂牌成交、挂牌终止或挂牌转为现场竞价，有效地避免了竞买人与挂牌人、竞买人与竞买人之间对挂牌结果产生的理解不一致甚至产生纠纷，有利于挂牌活动的顺利开展。

此外，鉴于进入挂牌出让程序后，对竞买人报价进行确认、更新显示挂牌价格、以及在挂牌截止时间确定竞得人等工作，需要由具体人员主持进行，因此，39号令第十七条对挂牌程序中不准确的表述进行了完善，规定：竞买人填写报价单报价；挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格；挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

十一、投标、竞买保证金:阶段不同性质不同

保证金制度是保障市场安全的基础之一。为防范交易风险，防止违约并确保合约的完整性，许多交易活动均设立保证金制度。从一般意义上讲，保证金是一项履约担保金，证明买方或卖方的诚意，买方或卖方须交存保证金方能进入市场。2002年发布的11号令，确立了国有土地使用权招标拍卖挂牌出让中的投标、竞买保证金制度。在招标拍卖挂牌出让活动中，对保证金的性质一直存在不同的认识。一种观点认为，投标、竞买保证金是定金，另一种观点认为是出让金。这两种观点都有一定的片面性。

实际上，由于招标拍卖挂牌出让工作由不同阶段组成，招标拍卖挂牌活动持续过程较长，因此，投标、竞买保证金的性质不是恒定的，在招标拍卖挂牌出让的不同阶段，性质不同。在拍卖（挂牌）成交或中标前，投标、竞买保证金是意向用地者参加招拍挂活动的资格条件，是门槛,并不是定金；在拍卖（挂牌）成交或中标后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，在中标或竞得后转作受让地块的定金。其他投标人、竞买人交纳的投标、竞买保证金，出让人应在招拍挂活动结束后5个工作日内予以退还；国有土地出让合同签订后，竞得人最初缴纳的投标、竞买保证金转为土地出让价款。因此，39号令对投标、竞买保证金的性质进一步作了明确。在第二十条规定：“以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让地块的定金”。第二十一条规定：“中标人、竞得人应当按照中标通知书或者成交确认书约定的时间，与出让人签订国有建设用地使用权出让合同。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金抵作土地出让价款；其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息”。也就是说，在中标或竞得前，投标、竞买保证金只是竞买人参加招标拍卖挂牌活动的资格条件，中标或竞得后，投标、竞买保证金转变性质成为定金，签订出让合同后，再转变性质成为出让价款的一部分。

十二、缴纳出让金和发放建设用地使用权证书:按宗地出让、按宗地签订出让合同、按宗地缴清出让价款、按宗地发放建设用地使用权证

11号令第二十三条明确规定：受让人依照国有土地使用权出让合同约定缴清全部出让金后，依法申请办理土地登记，领取土地使用权证书，取得土地使用权。这一规定已明确受让方必须在缴清全部出让金后才能领取土地使用证。但近年来，一些地方存在受让人只缴了部分出让金就分割取得了土地使用权证，再用该土地使用权证申请土地抵押贷款。这给及时交清全部出让金埋下了隐患，同时为开发商以少量资金囤积土地留下余地，而一旦形势不利于开发建设，就造成土地闲置和工程烂尾。土地不能及时开发利用，不能形成有效的住房供应，也增加了金融风险，也不利于节约集约用地。为此，39号令对土地出让金缴纳和建设用地使用权证书发放进行了重新明确，第二十三条规定：“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部国有建设用地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按合同约定缴清全部出让金的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

一些媒体报道，39号令实施后，开发商拿地必须一次缴清全部出让金，而不能进行土地“分期付款”。这个说法其实是误读了该条款的内容。《城市房地产管理法》第十五条明确规定：土地使用者应当按照出让合同约定支付出让金。2000年国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布的《国有土地使用权出让合同》（示范文本）明确规定，出让金支付方式由出让人与受让人双方约定，既可以约定一次性付清，也可以约定分期支付。如果出让合同约定分期支付，受让方就分期付款，约定一次支付的，就一次性付清。但是，不管是一次性支付还是分期支付，都必须在缴清该宗地的全部出让金后，才可以拿到土地使用权证，未缴清就不能拿证，也不能按缴纳出让金缴纳的比例分割发证。也就是说，开发商拿地可以按合同约定分期付款，但不可以分期拿证。另外，必须明确的是，根据土地管理相关法律，凡是土地出让，必须以宗地为单位，即按宗地拟定出让方案，按宗地组织出让，按宗地签订出让合同，按宗地发放土地使用证。现行法律不允许在未缴清出让金前将整宗地再分割为若干宗地，分割发放土地使用证。因此，无论是11号令还是39号令，在出让金缴纳和发证上，都是对现行土地管理法律政策的再次明确，而非对法律的突破。

39号令尽管只是按照《物权法》和相关法规规定对11号令进行了发展和完善，并不是针对市场调控出台的新政策，但从客观上讲，39号令强调公开、公平、公正的市场配置机制，包括重申按宗地出让、按宗地签订合同、缴清宗地出让价款才能发证、不得分割发证等规定，有利于市场机制的发挥,防止开发商囤地等，有助于宏观调控政策的落实。

链接：

招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定

中华人民共和国国土资源部令

第 39 号

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，已经2007年9月21日国土资源部第3次部务会议审议通过。现将《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》公布，自2007年11月1日起施行。

部长 徐绍史

二○○七年九月二十八日

（2002年4月3日国土资源部第4次部务会议通过 2007年9月21日国土资源部第3次部务会议修订）

第一条 为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。

第二条 在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，适用本规定。

本规定所称招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。

本规定所称拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

本规定所称挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

第三条 招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。

第四条 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。

第五条 国有建设用地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。

市、县人民政府国土资源行政主管部门根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有建设用地使用权出让年度计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。

第六条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照出让年度计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的出让方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府国土资源行政主管部门组织实施。

前款规定的出让方案应当包括出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、时间和其他条件等。

第七条 出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。

招标拍卖挂牌出让文件应当包括出让公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、国有建设用地使用权出让合同文本。

第八条 出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前 20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。

第九条 招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：

（一）出让人的名称和地址；

（二）出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用年期、用途、规划指标要求；

（三）投标人、竞买人的资格要求以及申请取得投标、竞买资格的办法；

（四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点和方式；

（五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；

（六）确定中标人、竞得人的标准和方法；

（七）投标、竞买保证金；

（八）其他需要公告的事项。

第十条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。

标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。

确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策。

招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。

第十一条 中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的申请人，出让人应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。

第十二条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当为投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况提供便利。

第十三条 投标、开标依照下列程序进行：

（一）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效。

标书投入标箱后，不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任。

（二）出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，点算标书。投标人少于三人的，出让人应当终止招标活动。投标人不少于三人的，应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。

（三）评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。

评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。

（四）招标人根据评标结果，确定中标人。

按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。

第十四条 对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。

第十五条 拍卖会依照下列程序进行：

（一）主持人点算竞买人；

（二）主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项；

（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；

（四）主持人报出起叫价；

（五）竞买人举牌应价或者报价；

（六）主持人确认该应价或者报价后继续竞价；

（七）主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交；

（八）主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。

第十六条 竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。

拍卖主持人在拍卖中可以根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。

第十七条 挂牌依照以下程序进行：

（一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；

（二）符合条件的竞买人填写报价单报价；

（三）挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格；

（四）挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

第十八条 挂牌时间不得少于10日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

第十九条 挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：

（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；

（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。

第二十条 以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让地块的定金。出让人应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。

中标通知书或者成交确认书应当包括出让人和中标人或者竞得人的名称，出让标的，成交时间、地点、价款以及签订国有建设用地使用权出让合同的时间、地点等内容。

中标通知书或者成交确认书对出让人和中标人或者竞得人具有法律效力。出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。

第二十一条 中标人、竞得人应当按照中标通知书或者成交确认书约定的时间，与出让人签订国有建设用地使用权出让合同。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金抵作土地出让价款；其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5 个工作日内予以退还，不计利息。

第二十二条 招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在 10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。

出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。

第二十三条 受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。

未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

第二十四条 应当以招标拍卖挂牌方式出让国有建设用地使用权而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十五条 中标人、竞得人有下列行为之一的，中标、竞得结果无效；造成损失的，应当依法承担赔偿责任：

（一）提供虚假文件隐瞒事实的；

（二）采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。

第二十六条 国土资源行政主管部门的工作人员在招标拍卖挂牌出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十七条 以招标拍卖挂牌方式租赁国有建设用地使用权的，参照本规定执行。

第二十八条 本规定自 2007年 11 月 1 日起施行。

【课程内容】

第一课 基建筹资的路径选择：F-EPC？ABO？

第一节 基建筹资方式分两种：举债和融资

一、融资和举债两种筹资方式：“不需要还”和“需要还”

二、原来多年误解：举债与融资的文件提法

43号文关注的是举债，而不是融资，地方政府仍然可以融资。

三、社会资本方：关我什么事？

举债方式中的乙方，融资方式中的甲方。

第二节 为什么你总是走弯路：筹资分类和选择

路径设计【三步走】：开源增收的融资项目

一、是否财政? ——只有穿透来看财政承担的，才属于政信领域

二、挣钱/花钱(融资/举债)?

挣钱的项目用融资手段，花钱的项目用举债手段【犯得最多的错误】

三、核心要点：项目模式or金融工具？

【项目模式】PPP、购买服务、采购工程，它表述的是项目或经济合同的甲乙双方之间的关系。项目模式主要是【社会资本与地方政府】之间的关系，

【金融工具】银行贷款、信托，它表述的是金融机构与借款人之间的关系。或者说：

金融工具主要是【社会资本与金融机构】之间的关系。

一、债务型

(一) 地方债：一般债、专项债(土储债除外)、专项债的拓展运用

(二) 管理库PPP

(三) 城投债等

二、出售型——国资运营

1.融资租赁

2.TOT

(1)文件指出的模式内容 (2) 模式利弊分析

【优点】操作比较简便，资金用途较为灵活。

【缺点】其规模依赖于标的物的规模，很难合规放大和任意拓展。

【化债】类TOT模式是存量债务处置方向*

(3)与平台公司

TOT是平台公司可供选择的融资模式。在此模式中，平台既可以作为资产出让方，也可以作为受让方。这也是传闻主管部门叫停的原因。

三、购买型：采购工程、购买服务

四、股权型：片区开发

三、购买型

(一) 采购工程 政府采购工程：与PPP相比，政府采购工程的筹资方式具有年限短风险小、手续简便快捷；不过，预算约束、盈利来源、项目年限等多方面，与PPP等模式相比，还有较大差距。

(二) 政府购买服务

1. 一般购买服务，2. 购买征拆服务，3. 采购安置房，4.搬迁贷款*

(三) 复合采购——以购买服务或购买工程为主：ABO、F-EPC

1. ABO定义、性质

(1) ABO概念的提出

(2) ABO属于政府采购行为

(3) ABO分属于政府购买服务和采购工程

2.购买涉及工程的服务I——ABO的合规性研讨

(1)违规情形：BT ①不可BT，②按照“实质重于形式”的原则考查

(2)常见误区之一 ——“禁止打包工程(具备必需设施)”的规定①仅限于服务，②不交付情形不纳入。

(3)常见误区之二——“不能超出3年期限”的规定：是指服务完成后支付的情形，不能超出3年

2.购买涉及工程的服务II——ABO的拓展

(1)公用事业领域排他性运营的设想

对于必须提供功能的项目，可以在金融机构支持下，考虑采取排他性条款

(2)商业服务业房产方向的拓展

(3)拓展方向：采购有服务条件的工程* 案例：南京六合，保定ABO项目

2.购买涉及工程的服务III——ABO采购的实施程序

2.购买涉及工程的服务IV——ABO优缺点：便捷无约束，很难超三年

(三) 复合采购——以购买服务或购买工程为主

3.购买包含服务的工程——F-EPC

(1)与ABO不同的是，多数F-EPC属于采购工程

(2)没有服务条件的纯工程，必须按进度付款

(3) F-EPC合规垫资的前提条件：加入服务类绩效考核，服务：必须具有关联性、不可分割性

四、股权型

第三节 土地财政

(一) 为什么PPP和专项债不受地方政府欢迎？拉动固定资产投资效果不好？

(二) 土地财政的意义：高效置换低效

(三) 土地财政的替代：集体土地入市，人力财政*

第二课 违规识别：隐性债务和更严重的违法犯罪

第一节 构成违规举债的充分条件(谷子地)

造成了：

①固(gu)化或相对固化的

②滞(zhi)后的延期的支出责任

③地(di)方政府财政终将承担的支出责任

第二节 其他违规-筹融资合规审核要点

1. 违反国有资产管理规定

2. 违反土地管理规定

3. 捆绑市场收益

4. 兜底承诺

5. 财政收入分成

6. 回购项目公司股权

筹融资合规审核要点汇编

一、政企分开等方面

二、注入资产等方面

三、融资担保等方面

四、以地融资等方面

注：参考资料(请在公号后台自取)

第三节 疑似违规举债“创新”模式大全(案例)

第四节 隐债辟谣

1. 预算与违规举债没有必然联系

2.“垫资”并不必然违规(分析投资条例)

3. 有无收益不是违规判定依据

4. 竞争与否不影响项目举债合规性

5. 跟是否形成“财政负担”没有关系

第三课 土地一级开发的监管与模式选择

第一节 对于土地开发的监管

一、地产歧视思路：土地储备Vs一级开发

(一) 土地储备和一级开发的异同及委托

(二) 财综4号文：关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知

(1)“土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担”

(2) 叫停土地储备贷款， (3) 土地储备资金来源：一二级联动是违规做法

(4) “积极探索”购买征拆服务

(5) 不存在：预期土地出让收入用作还款来源的情况

(三) 8号文规定土地储备资金来源

(四) 10号文禁止土地收入安排支出

二、89号文重启利好土地一级开发的新篇章

(一) 切割债务是合规边界

(二) PPP模式可为主要参照

(三) 购买征拆服务前景尴尬

(四) 复合建设必须依规操作

(五) 片区开发成为趋势

第二节 土地一级开发的若干筹资路径

一、购买征拆服务+储备土地前期开发【简单粗暴：短平快】

二、搬迁安置融资在土地开发领域的应用【狭隘片面：需改造】

三、片区开发成为趋势【庞大复杂：大趋势】

四、管理库内PPP土地一级开发已叫停

五、城市更新类型开发模式

六、集体土地入市

七、财政资金及地方债

地方政府/平台做什么: 识别！

第三节 一级开发环节的合规要点和负面清单

一、一般基建筹资领域

二、政府购买服务领域

三、PPP领域土地相关负面清单

一级开发主要错误思路列举

1.用其他收益取代土地出让收益，2.一二级联动的收益分成，3.用二级开发覆盖一级开发投入，4.土地装入平台，5.土地国资补偿

第四课 片区开发：合规架构与融资破解

第一节 片区开发核心逻辑、概念辨析

一、片区开发的核心逻辑

(一) 片区开发的定义和特征

片区开发是以受托区域的①综合性营商环境作为交付产品和②绩效考核对象，③以土地一级开发收入为主要收入来源，以土地整理和基础配套设施建设、投资促进、人才培养招引和经济社会发展等公共服务职能为项目内容，④按照“各司其职、收益共享、风险共担”的总体原则，地方政府主管部门通过竞争方式选定受托单位，由项目主体独立排他地进行片区投资建设、运营或者托管，主管部门依照绩效考核目标标准和既定优先/劣后收益安排进行支付的⑤政府和社会资本合作模式。

(二) 片区开发的核心逻辑

二、片区开发的概念辨析

1. 土储中心之土地储备，2. 自然资源部门之成片开发，3. 与特许经营混淆：定义角度不同：权利的授予，4. 与管理库PPP混淆，5. 与城市更新的混淆：1) 老旧改造，2) 一二联动(包含二级开发)，6. 与综合建设开发混淆，7. 与土地一级开发混淆，8. 与目标理念相混淆，9. 与金融工具相混淆，10. 与ABO/F-EPC环节混淆

三、片区开发的文件依据

第二节 项目内容和收入来源

一、片区开发的内容范围

(一) 必须包含的项目内容：土地征拆交付至出让，招商引资产业导入

(二) 允许包含的项目内容：产业和投融资规划、管理公益基础建设、组织公用基础建设、产业设施开发服务

(三) 禁止包含的内容：纯二级开发和捆绑商业

除外情况：回迁房和特殊政策区域

二、片区开发的收入来源——【唯有土地】

第三节 投资主体：合作架构和风险分配

第四节 绩效考核：产业导入

一、可用性和运营维护，二、地方增收，三、新增投资，四、产业和社会发展，五、增长能力

第五节 分层剥离融资法：现状与原因

一、片区开发融资现状

二、融资难主要源于土地收入误解

三、片区开发项目建设内容的组成

四、片区开发模式中安置房建设的应用

五、项目建设内容分层剥离方法

六、原有项目与剥离部分紧密共存

七、立项程序中的分层安排：

八、已立项招采的在建项目如何分层融资

九、平台公司东山再起的技术机遇来了

第六节 专项资金、金额确定、征拆路径和成本测算

一、发展专项资金：①多种功能，②增量财政，③封闭管理

二、合同金额及其调整

①合同金额的确定仍为“成本加成”，②违约及资金占用的补偿

三、征拆款项路径安排

(一) 征拆款路径是个伪命题，(二) 社会资本出资拆迁未违规，

(三) 征拆款路径的常见安排：①归垫，②共管账户

四、土地征拆成本测算

第七节 滚动开发的规模和期限、投融资规划、整改

一、滚动开发的规模和期限

二、投融资规划

三、送分题/整改：做不到，做错了，怎么办？

1.只需达到两层功力：①土地一级开发，→ ②加入绩效考核

2.整改：加入上面两个环节

第五课 政信领域主要文件解读

第一节 理解文件常见误区

文件误区一：文件效力都小于法律

文件误区二：部委文件存在相互矛盾

文件误区三：部委文件都不溯及既往

第二节 监管文件回顾

第六课 转型再来的融资平台

第一节 融资平台定义和本质

一、融资平台不同角度定义的核心内容和遇到困难

二、融资平台公司的辨析

三、融资平台的本质职能

第二节 转型目标的路径指引

一、平台公司的转型方向

二、平台公司转型的宗旨

三、平台公司转型的原则

第三节 业务方向的阶段选择

一、宗旨是实现市场化筹资

二、业务方向的阶段性选择

三、淘宝、京东与当当的比较

第四节 业务角色的实操指引

第五节 转型失败的主因探究

【新基建投融资创新课堂现场图】